(stm/red)
In Schwerin wird in den kommenden Tagen und Wochen über eine Vorlage beraten, die beim Thema Wohnungsbau durchaus Folgen haben kann. Hinter dem sperrigen Begriff „Bau-Turbo“ steckt am Ende eine recht einfache Idee: Wenn ein Wohnprojekt nicht ganz in die bisherige Planung passt, soll es unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem schneller möglich werden.
Genau das war bisher oft das Problem. Ein Bauvorhaben konnte sinnvoll erscheinen, hing aber planungsrechtlich fest, weil es nicht sauber in einen bestehenden Bebauungsplan oder in die sonstigen Vorgaben passte. Dann musste häufig erst ein längeres Verfahren angestoßen werden. Der Bau-Turbo soll diese Hürde abkürzen. Laut Beschlussvorlage können Kommunen dabei von Vorgaben des Bauplanungsrechts abweichen, ohne erst einen Bebauungsplan neu aufzustellen oder zu ändern.
Wichtig ist aber: Das ist kein Freifahrtschein fürs Bauen. Die normale Genehmigung bleibt weiterhin nötig. Auch Regeln zu Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit und andere fachrechtliche Anforderungen gelten weiter. Erleichtert werden soll also vor allem der planungsrechtliche Weg, nicht das gesamte Baurecht.
Stadtverwaltung schlägt Leitplanken vor
Und genau hier setzt nun die Schweriner Vorlage an. Die Stadt will nicht einfach sagen: „Dann bauen wir jetzt überall schneller.“ Stattdessen soll festgelegt werden, unter welchen Bedingungen Schwerin dieser Ausnahme überhaupt zustimmt. Das Bundesministerium beschreibt dazu klar, dass die Gemeinde selbst entscheiden kann, ob und unter welchen Voraussetzungen sie den Bau-Turbo anwendet. Sie kann ihn auch einschränken oder ihre Zustimmung versagen.
Schwerin will diesen Spielraum offenbar bewusst eng fassen. Nach der Vorlage soll die Zustimmung nur für Wohnungsbau in Geschossbauweise gelten und auch nur dann, wenn mindestens sechs zusätzliche Wohnungen entstehen. Zugelassen werden soll das nur im Innenbereich oder bei bestimmten Befreiungen in bereits beplanten Gebieten. Im Außenbereich soll es keine Zustimmung geben. Genau das ist einer der politisch wichtigsten Punkte der Vorlage.
Was der Unterschied zwischen Innenbereich und Außenbereich ist, lässt sich einfach erklären. Der Innenbereich umfasst Flächen innerhalb der zusammenhängend bebauten Stadt oder Ortschaft – also dort, wo bereits Häuser, Straßen und städtische Strukturen vorhanden sind. Der Außenbereich sind dagegen Flächen außerhalb dieser geschlossenen Bebauung, also etwa Freiflächen, Wiesen, Felder oder Randlagen zwischen und außerhalb von Siedlungen.
20 % bezahlbare Wohnen – oder keine Bau Turbo Zusage
Die Verwaltung begründet das auch selbst ziemlich deutlich. Ohne einen solchen Grundsatzbeschluss müssten Anträge nach § 246e BauGB ohne einheitliche Maßstäbe beurteilt werden. Das könne dazu führen, dass Wohnungsbauvorhaben im Außenbereich entstehen, die nicht den städtebaulichen Zielen entsprechen. Der Beschluss soll also gerade verhindern, dass aus der neuen Bundesregel in Schwerin ein offenes Einfallstor wird.
Für Schwerin besonders wichtig ist dabei ein weiterer Punkt: 20 Prozent sozialer Wohnungsbau. In den Leitlinien heißt es ausdrücklich, dass für die soziale Durchmischung ein Anteil von 20 Prozent umzusetzen ist. Dazu kommen Vorgaben zum barrierefreien oder barrierearmen Wohnen. Wer also von den erleichterten Regeln profitieren will, soll in Schwerin nicht einfach nur frei finanzierte Wohnungen bauen, sondern auch einen sozialen Anteil mitliefern. Wer also „schneller“ Bauen will, in Bereichen, in denen es sonst nicht so schnell gehen würde, muss sich im gegenzug verpflichten 20 % günstige, bezahlbare Wohnungen zu bauen. Eine clevere Idee. Denn das ist es was Schwerin braucht.
Genau an dieser Stelle bekommt die Vorlage auch ihre politische Schärfe. Denn natürlich kann ein Instrument wie der Bau-Turbo Begehrlichkeiten wecken. Wenn Baurecht flexibler wird, werden Grundstücke schneller interessanter. Die Sorge, dass dadurch Spekulation erleichtert werden könnte, ist also nicht abwegig. Die Schweriner Antwort darauf lautet offenbar: Wenn wir diese Ausnahme zulassen, dann nur mit Gegenleistung und klaren Grenzen. Kein Außenbereich, keine Anwendung für jedes kleine Projekt, soziale Quote, Baukultur, bestehende Erschließung und Orientierung an den städtebaulichen Zielen der Stadt.
Gerade in einer Stadt, in der über Flächen und ihre Nutzung immer wieder hart gestritten wird, ist das kein Nebenaspekt. Die Vorlage versucht, den Bau-Turbo so einzufangen, dass schnellerer Wohnungsbau möglich wird, ohne die kommunale Steuerung aus der Hand zu geben. A
Unterm Strich geht es also nicht darum, ob Schwerin morgen irgendwo sofort bauen lässt. Es geht darum, welche Regeln künftig gelten sollen, wenn Investoren oder Bauherren von der neuen Ausnahme Gebrauch machen wollen. Die Botschaft der Vorlage ist dabei recht klar: Ja, Wohnungen sollen schneller möglich werden. Aber nicht schrankenlos.
Die Beschlussvorlage wird nun in den zuständigen Fachgremien beraten und abschließend von der Stadtvertretung abgestimmt. Erst dann wird sich zeigen, ob Schwerin diesen Kurs so übernimmt – oder ob an den Leitplanken noch nachgeschärft werden muss.
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