(stm/KOMMENTAR) In den 1990er Jahren traf die Landeshauptstadt Schwerin eine folgenschwere Entscheidung: Das neue Stadthaus am Packhof, das zentrale Verwaltungsgebäude der Stadt, sollte nicht in eigener Regie gebaut, sondern von einem privaten Investor errichtet und von der Stadt gemietet werden. Was kurzfristig Haushaltsmittel schonen sollte, entwickelte sich über die Jahrzehnte zu einer finanziellen Belastung mit weitreichenden Konsequenzen. Heute – rund 27 Jahre nach Bezug des Stadthauses – blickt Schwerin auf die langfristigen Folgen dieser Mietentscheidung und versucht, mit dem geplanten Kauf des Gebäudes einen Ausweg zu finden.
Das Stadthaus Schwerin Am Packhof ist seit 1998 Sitz der Stadtverwaltung. Es wurde privat finanziert und von der Stadt gemietet – ein Modell, das nun kritisch hinterfragt werden muss. Es handelte sich um ein sogenanntes PPP-Modell (Public-Private-Partnership), auch wenn es damals kommunalpolitisch meist als „Mietmodell“ oder „privat finanzierter Verwaltungsbau“ bezeichnet wurde
Entscheidung in den 90ern: Privater Bau statt eigenes Rathaus
Anfang der 1990er Jahre stand Schwerin vor der Herausforderung, die Stadtverwaltung neu zu ordnen. Das historische Rathaus am Markt wurde zu klein für die wachsende Verwaltung, die bislang auf mehrere Standorte verteilt war. Ein neues zentrales Verwaltungsgebäude musste her. Doch die finanzielle Lage der kurz zuvor neu gegründeten Landeshauptstadt war angespannt – ein teurer Neubau in Eigenregie schien kaum stemmbar. In dieser Situation entschied man sich, ein „Mietmodell“ zu wählen: Ein privater Investor sollte das Stadthaus auf dem Gelände der ehemaligen Molkerei am Packhof errichten, und die Stadt würde es langfristig anmieten.
Diese Lösung versprach zunächst Entlastung für den städtischen Haushalt, weil keine sofortigen Baukosten anfielen und die Investitionskosten über Mieten gestreckt wurden. Kommunale Großprojekte in den Nachwendejahren wurden häufig auf solche Weise realisiert, um Neuverschuldung zu vermeiden. So konnte das neue Stadthaus 1998 planmäßig eröffnet und von der Verwaltung bezogen werden. Aus Sicht der Stadtregierung jener Zeit war dies ein pragmatischer Weg, die dringend benötigte Zentralisierung der Verwaltungsdienste umzusetzen, ohne den damals knappen Haushalt zu sprengen.
Eigentümer und Vertragskonditionen: Von der Bank zum Investor
Der Mietvertrag, den die Stadt Schwerin in den 90ern abschloss, band sie langfristig an das Stadthaus Am Packhof 2–6. Als erste Eigentümerin fungierte nach Informationen von http://www.schwerin.news die HVB Immobilien AG, eine Immobilien-Tochter der HypoVereinsbank. Dies deutet darauf hin, dass die Finanzierung über eine Bankstruktur lief – ein Indiz dafür, dass der Investor eng mit der Bank verbunden war. Die vertragliche Laufzeit erstreckte sich ursprünglich über knapp 20 Jahre bis 2017. In dieser Zeit zahlte die Stadt eine vertraglich festgelegte Miete pro Quadratmeter Büro- und Archivfläche sowie pro Stellplatz. Anfangs betrug die Kaltmiete demnach umgerechnet rund 11 Euro pro Quadratmeter Bürofläche (zzgl. Betriebskosten) – eine für damalige Verhältnisse durchaus marktübliche Büromiete. Allerdings war im Vertrag eine regelmäßige Anpassung der Miete (etwa an den Verbraucherpreisindex) vorgesehen, sodass die Kosten für die Stadt über die Jahre stiegen.
Ein bemerkenswertes Detail: Das Grundstück am Packhof, auf dem das Stadthaus steht, gehörte ursprünglich der Stadt. Es wurde im Zuge des Projekts dem Investor überlassen – de facto hat Schwerin also eigenes Tafelsilber aus der Hand gegeben, um den Neubau zu ermöglichen. Im Gegenzug verpflichtete sich der Investor, das Gebäude zu bauen und an die Stadt zu vermieten.
Damit einher ging auch, dass die Stadt als Mieterin für den laufenden Unterhalt teilweise mitverantwortlich war (z.B. Betriebskosten), während größere bauliche Investitionen Sache des Eigentümers blieben.
Die finanziellen Konditionen von damals wirken aus heutiger Sicht teuer: Die Stadt zahlte anfangs geschätzt rund 2 bis 2,5 Millionen Euro Miete pro Jahr für das Stadthaus. Diese Summe ergab sich aus den Mietraten für etwa 17.000 Quadratmeter Nutzfläche und Parkplätze. Oberbürgermeisterin Angelika Gramkow (Die Linke) erklärte seinerzeit, die Konzentration der gesamten Verwaltung unter einem Dach habe große organisatorische Vorteile gebracht und sei „bürgerfreundlich“ – alle Ämter an einem Ort. Doch dieser Nutzen hatte seinen Preis.
Mehrfacher Eigentuümetrwechsel und stetig steigende Miete
In den folgenden Jahren wechselte die Immobilie mehrfach den Besitzer. Zunächst blieb das Objekt im Besitz der HypoVereinsbank bzw. verbundenen Fonds. Später verkaufte die Bank ihr Immobilienportfolio – und damit auch das Schweriner Stadthaus – an neue Investoren. Um 2011/2012 war immer noch die HVB Immobilien AG Vermieterin. 2012 gelang der Stadt eine erste Nachverhandlung: Angesichts klammer Kassen stimmte die Stadtvertretung einer Verlängerung des Mietvertrags bis 2027 zu, konnte im Gegenzug aber eine spürbare Mietsenkung aushandeln. Die Kaltmiete sank ab 2012 von vormals 11,07 €/m² auf 7,75 €/m² für Büros – dadurch sparte Schwerin rund 686.000 € pro Jahr. Allerdings verlängerte sich die Bindung an die Vermieterin um weitere zehn Jahre bis Ende 2027. Diese Vermieterin war zu jener Zeit nach vorliegenden Informationen immer noch die HVB Immobilien AG, die mit der Stadt einen für beide Seiten vertretbaren Kompromiss fand.
In den Folgejahren kam es erneut zu Eigentümerwechseln. Die HypoVereinsbank zog sich ab 2013/2014 aus solchen Immobilien-Engagements zurück. Neuer Eigentümer wurde schließlich eine Schweizer Investmentgesellschaft, die SN Beteiligungen Holding AG. Unter ihrer Regie lief der Mietvertrag mit der Stadt unverändert weiter. Ende 2021 wechselte das Stadthaus abermals den Besitzer: Die SN Holding verkaufte das Gebäude im Paket mit drei weiteren Behördenimmobilien an einen Fonds der VALUES Real Estate. Die Käufer rühmten das Stadthaus als attraktive Anlage mit einem öffentlichen Mieter – ein Hinweis darauf, dass der langfristige Mietvertrag aus Investorensicht sehr lukrativ war. Für die Stadt änderte sich dadurch kurzfristig nichts; sie blieb Mieterin, nun jedoch bei einem neuen Eigentümer.
Folgen für die Stadtfinanzen: Millionen für Miete – kein Eigentum
Die Entscheidung, das Stadthaus privat bauen zu lassen und anzumieten, hat die Schweriner Stadtfinanzen über Jahrzehnte spürbar belastet. Jahr für Jahr mussten erhebliche Summen für die Miete im Haushalt eingeplant werden – Gelder, die an einen privaten Vermieter flossen und nicht ins eigene Anlagevermögen der Stadt. Insgesamt hat Schwerin seit 1998 zig Millionen Euro an Mietzahlungen für das Stadthaus aufgewendet. Eine genaue Summe lässt sich zwar aufgrund geänderter Mietraten und Indexanpassungen nur schätzen, doch sie dürfte deutlich über 50 Millionen Euro liegen. Allein vor der Mietsenkung 2012 betrug die Jahresmiete rund 2,5 Mio. €; nach der Reduzierung immer noch ca. 1,8 Mio. € pro Jahr. Hochgerechnet über die Vertragslaufzeit kommen so immense Beträge zusammen, ohne dass die Stadt Eigentümerin der Immobilie wurde.
Diese dauerhafte Mietbelastung schränkte den finanziellen Spielraum der Stadt ein. Schwerin kämpfte in den 2000er- und 2010er-Jahren mit Haushaltsdefiziten und musste ein strenges Sparkurs-Programm (Haushaltssicherung) fahren. In dieser Lage war der Mietvertrag Fluch und Segen zugleich: Einerseits musste Schwerin nicht die Baukosten finanzieren – andererseits stand der jährliche Mietaufwand fest und entzog dem Haushalt Mittel, die anderweitig dringend gebraucht wurden (z.B. für Schulen, Infrastruktur oder Sozialausgaben). Kreditaufnahmen für eigene Investitionen waren der Stadt wegen der angespannten Finanzlage oft untersagt oder nur mit Genehmigung möglich. So wurde der Mietvertrag quasi zu einer versteckten Schuldenlast: Die Zahlungen waren verbindlich, ähnlich wie die Bedienung eines Kredits, nur dass am Ende kein abbezahltes Gebäude in städtischem Besitz steht.
Im Laufe der Jahre wuchs daher die Kritik an diesem Modell. Aus heutiger Sicht, so der Tenor vieler Kommunalpolitiker und Fachleute, habe Schwerin „Miete in Höhe eines Neubaus“ gezahlt. Hätte die Stadt in den 90ern selbst gebaut und einen Kredit aufgenommen, wären die Schulden dafür womöglich schon lange getilgt – und das Stadthaus würde der Stadt gehören. Stattdessen zahlte Schwerin de facto den Bau des Hauses mehrfach: erst den Investoren die Baukosten über die Miete, dann deren Zinsen und Gewinne obendrauf. Diese Gelder fehlten im städtischen Vermögenshaushalt.
Der Bund der Steuerzahler, der bundesweit Fälle öffentlicher Geldverschwendung anprangert, sieht in solchen Mietmodellen oft ein warnendes Beispiel, wie kurzfristige Haushaltstricks langfristig teuer werden können. Zwar ist das Schweriner Stadthaus nicht explizit im „Schwarzbuch“ erwähnt, doch die Mechanik ist vergleichbar: Eine Investition, die man scheute, führte zu jahrzehntelangen Zahlungsverpflichtungen.
Kritik und Lehren: Was Experten und Politik rückblickend sagen
Rückblickend wird an der Schweriner Miet-Entscheidung vor allem kritisiert, dass sie kurzfristige Vorteile über langfristige Wirtschaftlichkeit gestellt hat. Aus der Politik ist zu hören, man habe damals unter Zeit- und Kostendruck gestanden. Der Rathausneubau war dringend, die Stadtkasse leer – also habe man pragmatisch gehandelt. Dennoch räumen selbst Beteiligtevon damals gegenüber http://www.schwerin.news ein, dass die Konditionen „unglücklich“ waren.
So wird berichtet, dass der damalige Oberbürgermeister die Zinsbindung und Indexklauseln unterschätzt habe. Einige Fachleute sprechen von einem „Mietfiasko“, das sich anderswo ähnlich wiederholt hat: In vielen Städten (gerade im Osten Deutschlands) wurden in den 90ern öffentliche Bauten über Private finanziert, was später hohe laufende Kosten verursachte. Schwerin ist damit kein Einzelfall, aber ein besonders prägnantes Beispiel.
In der Öffentlichkeit erzeugt das Thema gemischte Gefühle. Einerseits steht das Stadthaus symbolisch für den Aufbruch der 90er – ein modernes Verwaltungszentrum, das Bürgernähe schaffen sollte. Dieses Ziel hat es auch erreicht: Bürgerinnen und Bürger finden bis heute im Stadthaus an zentraler Stelle alle wichtigen Anlaufstellen der Verwaltung. „Für uns Schweriner ist das Stadthaus ein vertrauter Ort – aber wer hätte gedacht, dass die Stadt dort nur Mieter ist?“, wundert sich mancher im Gespräch.
Diese kritischen Stimmen wurden über die Jahre lauter. So forderten Mitglieder der Stadtvertretung wiederholt eine Prüfung, ob ein frühzeitiger Kauf des Gebäudes möglich und sinnvoll wäre. 2019 beschlossen die Stadtvertreter schließlich im Rahmen des Haushaltssicherungskonzepts, genau dies zu untersuchen. Dieser Prüfauftrag – im Kommunaldeutsch trocken als „Prüfung Verwaltungsobjekte“ tituliert – zielte darauf ab festzustellen, ob der Erwerb dauerhaft benötigter Verwaltungsgebäude wirtschaftlicher ist als das Fortführen von Mietverhältnissen. Das Stadthaus am Packhof stand bei dieser Überlegung an erster Stelle. Die Politik reagierte damit auf den öffentlichen Druck und die nüchternen Zahlen, die immer klarer zeigten: Weiter Miete zahlen ist auf Dauer teurer als kaufen.
Aktuelle Entwicklung: Kauf und Sanierung als Ausweg
Angesichts der absehbaren finanziellen Nachteile einer weiteren Mietverlängerung hat Schwerin nun die Reißleine gezogen. Die Stadtverwaltung arbeitet derzeit intensiv daran, Eigentümerin des Stadthauses zu werden. Im Oktober 2025 legte Oberbürgermeister Rico Badenschier einen konkreten Plan vor: Schwerin will das Stadthaus zum Preis von 42 Millionen Euro vom aktuellen Eigentümer erwerben. Ein entsprechendes verbindliches Kaufangebot wurde bereits verhandelt. Gleichzeitig ist klar, dass das 1998 errichtete Gebäude nach fast drei Jahrzehnten Nutzung eine umfangreiche Sanierung benötigt. Die Technik ist teilweise veraltet, energetisch entspricht der Bau nicht mehr neuesten Standards und auch der Verschleiß (z.B. an Fenstern und Fassade) macht Investitionen nötig. Die Kosten dafür schätzt das Zentrale Gebäudemanagement der Stadt auf rund 18–21 Millionen Euro. Zusammen mit dem Kaufpreis würde das Gesamtpaket also gut 63 Millionen Euro umfassen.
Für die ohnehin hoch verschuldete Stadt ist das ein gewaltiger Brocken – „ein 40-Millionen-Jahrhundertdeal“, wie lokale Medien titeln. Badenschier argumentiert jedoch, dies sei eine Investition in die Zukunft der Stadt: „Wir können nachweisen, dass der Kauf wirtschaftlicher ist als eine Fortführung des Mietvertrages“ (gegenüber dem Lokalmagazin http://www.schwerin-lokal), betont der Oberbürgermeister. Tatsächlich hat die Verwaltung mehrere Alternativen durchgerechnet – von einer erneuten Mietverlängerung über einen Umzug in einen anderen Standort bis hin zu einem kompletten Neubau – und der Kauf mit anschließender Sanierung schnitt am besten ab. Nach diesen Berechnungen würde die Stadt durch den Kauf auf lange Sicht jährlich mehrere Hunderttausend Euro einsparen, verglichen mit weiteren Mietjahren. Außerdem fließt das Geld dann ins eigene Vermögen: Jede investierte Euro bleibt in Form des Gebäudes erhalten, statt als Miete verloren zu gehen.
Zustimmung nur unter Bedingungen?
Interessant ist dabei auch ein Ergänzungsantrag, der sich in der Vorbereitung befindet. So soll ein Antrag an die Stadtvertretung in Arbeit sein, der den Kauf des Gebäudes an die Bedingung knöpft, einen Teil des Stadthauses (rund 10 %) an gemeinnützige, soziale Vereine, und Gruppen zu vermieten – damit das diese doch sehr hohe Verschuldung auch der Stzadtgesellschaft zugute kommt.
Eine späte Erkenntnis
Natürlich muss Schwerin für den Kauf neue Schulden aufnehmen. Das Ziel, bis 2029 schuldenfrei zu werden, scheint längst passé – im Gegenteil, die Prognosen zeigen einen Anstieg des städtischen Kreditvolumens in den kommenden Jahren. Ein Umzug der Verwaltung in einen Stadtrandbau – etwa in den leerstehenden „Margaretenhof“ – wurde zwar geprüft, aber verworfen, weil Lage und Erreichbarkeit deutlich schlechter wären.
Derzeit befindet sich die Stadt in Verhandlungen mit dem Eigentümer (dem Fonds von Values Real Estate) über die Kaufabwicklung. Wenn die Stadtvertretung dem Vorhaben grundsätzlich zustimmt, es ebenso eone Genehmigung durch das Innenministerium des Landes, könnte der „Deal“ stattfinden. Letztere ist nötig, da Schwerin als überschuldete Kommune größere Investitionen behördlich genehmigen lassen muss. Die Zeichen stehen jedoch auf Grün: Das Ministerium signalisiert nach Informationen von http://www.schwerin.news Verständnis dafür, dass die Stadt diese strategische Entscheidung trifft, um künftig Geld zu sparen.
Nach dem geplanten Kauf 2026 soll schrittweise die Sanierung erfolgen – bei laufendem Betrieb der Verwaltung, was logistisch eine Herausforderung wird. Geplant sind unter anderem energetische Verbesserungen (z.B. Dämmung, moderne Heizungs- und Klimatechnik) sowie eine Modernisierung der Arbeitsumgebung für die Mitarbeiter. Insgesamt will Schwerin das Stadthaus so fit machen für die nächsten Jahrzehnte. Bis 2027 – dem regulären Mietvertragsende – dürfte die Stadt dann tatsächlich „Herr im eigenen Hause“ sein.
Fakt ist – damalige Politik hat Kosten auf heutige Generation abgewälzt
Der Weg Schwerins mit dem Stadthaus am Packhof ist ein Lehrstück kommunaler Finanzpolitik. Was 1998 als kreative Lösung unter schwierigen Bedingungen begann, hat die Stadt langfristig viel Geld gekostet. Die Bilanz nach fast 30 Jahren: Schwerin hat zig Millionen Euro Miete gezahlt und steht dennoch erst jetzt vor dem Eigentumerwerb seines wichtigsten Verwaltungsgebäudes.
Politische Verantwortung trägt die Vorgeneration
Kritisch betrachtet zeigt der Fall, wie wichtig es ist bei öffentlichen Großprojekten die langfristigen Folgelasten mitzudenken. Die damaligen Entscheider handelten gewiss in guter Absicht – schufen aber eine Belastung, die späteren Generationen an Stadtpolitikern kaum Spielraum lässt – seinerzeit waren übrigens einige Stadtvertreter am Werk, die auch heute noch aktiv in der Stadtvertretung sind. Es wäre sehr interessant zu hören, wie sie heute mit Blick auf die extrem teure Konsequenz ihrer damaligen Entscheidungen reagieren.
Der Fall des Schweriner Stadthauses dürfte als Beispiel dienen: für andere Kommunen, aber auch für die eigene Stadtgeschichte. Er mahnnt, dass vermeintlich bequeme Lösungen von heute morgen teuer zu stehen kommen können. Dabei ist das Stadthaus nicht das einzige Projekt, bei dem Jahrezehnte später Kosten entstehen. So steht in den nächsten Jahren beispielsweise auch der mehrere Millionen teure Rückkauf der Schweriner Abwasseranalgen an – aber das ist eine Geschichte für einen weiteren Artikel.
Die Entscheidung über diesen Schuldenkauf wird vorraussichtlich am 10. November auf der Sitzung der Stadtvertretung getroffen. Dann Live auf www.schwerin.de/stream
http://www.schwerin.news wird wie immer anschließend berichten.
Hier können alle Dokumente, die den Mitgliedern der Stadtvertretung aktuell zu dem Vorgang vorliegen eingesehen und heruntergeladen werden:
